Taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk masası, dava dilekçesinin provası gibidir. Elindeki belgeyi bilmeyen taraf ya gereğinden fazla ödün verir ya da uzlaşmayı reddederken dayanaksız kalır. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme çerçevesinde yürüyen tapu iptal tartışmalarında, müzakereye girmeden önce delil envanterinin çıkarılması esastır.
Önce Kapsam Sorusu: Bu Uyuşmazlık Arabuluculuğa Tabi mi?
Taşınmaza ilişkin her talep aynı usule tabi değildir. Devir borcuna, sınırlı ayni hak kurulmasına ya da sözleşmeden doğan alacağa dayanan taleplerle, doğrudan mülkiyetin aynını tartışan taleplerin dava şartı bakımından durumu farklı değerlendirilir. Yanlış sınıflandırma iki yönlü zarar verir: gereksiz yere süre kaybedilir veya dava şartı eksikliğinden usulden ret riski doğar. Bu nedenle talebin hukuki nitelendirmesi, arabulucuya başvurulmadan önce netleştirilmelidir.
Masaya Getirilecek Belge Seti
- Tapu kaydı, takyidat listesi ve tapu müdürlüğündeki işlem dosyası örneği
- Satış vaadi, kat karşılığı inşaat veya adi yazılı devir sözleşmesi metinleri
- Bedelin ödendiğini gösteren banka dekontları, havale açıklamaları
- Zilyetliğe ilişkin kayıtlar: abonelik sözleşmeleri, emlak vergisi ödemeleri, aidat makbuzları
- Kadastro paftası, imar durumu ve varsa yapı kullanma izni
Muvazaa ve Ehliyet İddialarında Delilin Zamanı
Devrin görünürde satış, gerçekte bağış olduğu ya da devir anında ayırt etme gücünün bulunmadığı ileri sürülüyorsa, bu iddiaların dayanağı arabuluculuk aşamasında hazır olmalıdır. Sağlık kurumlarındaki kayıtların, devir tarihine yakın banka hareketlerinin ve taşınmazın gerçek değeriyle tapudaki bedel arasındaki farkın önceden derlenmesi, müzakerede karşı tarafın beklentisini realiteye çeker. Aksi halde masada söylenen iddia, dosyada karşılığı olmayan bir söylemden ibaret kalır.
Anlaşma Belgesinin Tapuda Uygulanabilirliği
Arabuluculukta varılan anlaşmanın icra edilebilir olması yetmez; tapu siciline yansıtılabilir olması da gerekir. Bu yüzden anlaşma metninde taşınmaz ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasıyla tereddütsüz tanımlanmalı, devir bedeli ve masrafların kimde olduğu, mevcut ipotek veya haczin akıbeti, teslim tarihi ve gecikme hâlinde uygulanacak sonuç açıkça yazılmalıdır. Belirsiz kaleme alınan anlaşma, ikinci bir uyuşmazlığın kaynağı olur.
Anlaşmama Kararı Verilecekse
Uzlaşma sağlanamadığında son tutanak, dava dosyasının ilk belgesidir. Görüşmede ileri sürülen kabuller, red gerekçeleri ve teklif edilen rakamların tutanağa nasıl geçtiği sonraki aşamada tartışılır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi ile talebin türüne göre değişen dava dilekçesi kurgusu da bu aşamada planlanmalıdır.
Yukarıdaki çerçeve yol gösterici bir kontrol listesidir; her taşınmazın tapu geçmişi ve tarafların ilişkisi sonucu değiştirebilir. Müzakereye oturmadan önce dosyanızı hukuki danışmanlıkla birlikte değerlendirmeniz önerilir.