Taşınmaz uyuşmazlıklarında en sık yaşanan kayıp, dava açılıncaya kadar geçen sürede fiili durumun değişmesidir. Yapı yıkılır, sınır kaybolur, kullanım şekli değişir ve iddianın dayanağı ortadan kalkar. TMK ve TBK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin uygulandığı bu alanda, tespit davası ve delil tespiti kurumları asıl davadan önce devreye giren koruyucu araçlardır. Aşağıda delil eksikliği riskine karşı izlenecek sıra anlatılıyor.
Neden Asıl Davadan Önce Tespit?
Tapu iptali ve tescil talebi, ispatı ağır bir taleptir. Mahkeme çoğu zaman keşif ve bilirkişi incelemesine dayanır; keşfe kadar mevcut durum bozulmuşsa, sonradan yapılan inceleme geçmişi yeniden kuramaz. Delil tespiti, mevcut hali resmî bir kayıtla dondurur ve sonraki aşamada tartışma zeminini sabitler. Bu talep, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinden istenir ve acele işlerden sayılır.
Kayıt Zincirini Baştan Çıkarmak
Tapu kütüğündeki güncel kayıt tek başına yetmez; taşınmazın el değiştirme geçmişi bir zincir halinde çıkarılmalıdır. Bu kapsamda toplanacaklar:
- Tapu müdürlüğündeki resmî senetler ve akit tabloları
- Kadastro tutanakları, pafta ve ölçü krokileri
- İmar durumu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi
- Varsa vergi kayıtları ve emlak beyanları
- Devir bedelinin ödendiğini gösteren banka kayıtları
Muvazaa ve İnançlı İşlem İddialarında Yan Deliller
Devrin görünürdeki sebebiyle gerçek sebebi arasındaki farkı ortaya koymak, doğrudan bir belgeye değil, yan delillerin bütününe dayanır. Devir tarihindeki mali durum, bedelin gerçekten ödenip ödenmediği, taşınmazın devirden sonra kimin kullanımında kaldığı, kira gelirini kimin tahsil ettiği ve masrafları kimin ödediği birlikte değerlendirilir. Bu nedenle abonelik kayıtları, kira sözleşmeleri ve ödeme dekontları çoğu zaman resmî senetten daha belirleyici olur.
Keşif ve Bilirkişi Aşamasına Hazırlık
Keşif, dosyanın kaderini belirleyen tek celse olabilir. Öncesinde taşınmazın sınırlarını gösteren kroki, fotoğraflı durum raporu ve varsa harita mühendisi görüşü hazırlanmalıdır. Bilirkişiye sorulacak hususlar dilekçede madde madde yazıldığında, eksik incelemeye dayalı rapor riski azalır. Komşu parsel malikleri ve muhtarlık kayıtları da fiili kullanımı doğrulayan kaynaklardır.
Devrin Önüne Geçmek
Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, kazanılan hakkı fiilen anlamsız kılabilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına şerh verilmesi ve gerektiğinde ihtiyati tedbir talep edilmesi, hukuki korumanın pratik karşılığıdır. Talebin gerekçesi somut bir devir riskine dayandırıldığında kabul ihtimali artar.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; taşınmazın niteliği, kayıt durumu ve tarafların sıfatı süreci baştan değiştirebilir. Somut olayınızda tapu kayıtlarını bir hukukçuyla birlikte incelemeniz yerinde olacaktır.