Apartman ve site uyuşmazlıklarında en çok zaman kaybettiren durum, ihtilafın kaynağı olan fiilî değişikliğin zamanında tespit edilmemesidir. Ortak alana yapılan bir müdahale kaldırıldığında ya da tadilat tamamlandığında, iddianın ispatı ciddi biçimde zorlaşır. 634 sayılı Kanun ile TMK ve TBK ekseninde yürüyen bu tartışmada delil tespiti, davanın kendisinden önce gelir.
Tespitin Zamanlaması
Mevcut durumun mahkeme aracılığıyla tespit ettirilmesi, sonradan açılacak eski hale getirme veya tazminat talebinin temelini oluşturur. Tespit sırasında yalnızca fotoğraf değil, ölçü, konum ve projeye aykırılık ilişkisi de kayda geçirilmelidir. Bilirkişi incelemesinde mimari projeye atıf yapılabilmesi için proje suretinin baştan temin edilmesi gerekir.
Dosyanın Belge Omurgası
- Tapu kaydı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu ve eklenti kayıtları
- Onaylı mimari proje ile mevcut durumun karşılaştırması
- Yönetim planı ve varsa değişiklik kararları
- Kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfaları ve toplantı çağrıları
- Yönetime yapılan yazılı bildirimler ile bunlara verilen yanıtlar
Yönetim planı çoğu dosyada gözden kaçar; oysa ortak yer kullanımına ilişkin bazı sorunların yanıtı doğrudan bu metinde bulunabilir.
Kurul Kararı ile Dava İlişkisi
- İhtilaf konusu kullanım için önce kat malikleri kurulunda karar alınıp alınmadığı belirlenir.
- Karar alınmışsa, karara katılmayan malikin itiraz yolu ve süresi ayrıca değerlendirilir.
- Karar hiç alınmamışsa, bu eksikliğin talebe etkisi açıklanır.
- Anagayrimenkulün niteliğini değiştiren işlemlerde aranan çoğunluk koşulunun sağlanıp sağlanmadığı incelenir.
Kiracı ve Malik Ayrımında Husumet
Ortak alanı fiilen kullanan kişi kiracı ise, talebin kime yöneltileceği baştan netleştirilmelidir. Malikin sorumluluğu ile kullanıcının sorumluluğu farklı hukuki temellere dayanır ve husumetin yanlış yöneltilmesi davanın esasa girilmeden reddine yol açabilir. Kira ilişkisinin varlığı, süresi ve kapsamı sözleşme üzerinden gösterilmelidir.
Zarar İddiasını Ölçülebilir Yazmak
Su sızıntısı, gürültü veya kullanım engeli gibi iddialarda zarar, genel ifadelerle değil, onarım teklifleri, ekspertiz değerlendirmesi ve kullanım kaybının süresi üzerinden anlatıldığında karşılık bulur. Bilirkişi incelemesine esas olacak soruların dilekçede önceden belirlenmesi de raporun dağılmasını önler.
Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amacı taşır; taşınmazın tapu durumu ve yönetim planı hükümleri sonucu doğrudan etkileyebileceğinden, fiilî değişiklik devam ederken hukuki destek almanız delil bakımından belirleyici olabilir.