Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası, görünüşte basit ancak sonuçları geri dönülmez bir süreçtir. Aynen taksim mi yoksa satış yoluyla paylaşım mı yapılacağı, büyük ölçüde dosyaya konulan teknik delillere bağlıdır. Bu rehber, delil eksikliğinin taşınmazın satışa gitmesine yol açtığı tipik durumları ele alır.
Aynen Taksim İddiasını Kim, Neyle Destekler
Taşınmazın bölünerek paylaşılabileceğini ileri süren paydaş, bunun fiilen ve hukuken mümkün olduğunu göstermek durumundadır. İmar durumu, ifraz koşulları, taşınmazın konumu ve üzerindeki yapılar bu değerlendirmeyi belirler. Belediyeden alınacak imar durum belgesi ve varsa daha önce hazırlanmış ölçüm krokileri dosyaya baştan konulmadığında, inceleme yalnızca mahkemenin görevlendireceği bilirkişinin ilk izlenimiyle şekillenir.
Muhdesat ve Katkı İddialarının Belgelenmesi
Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç, tesis gibi eklentilerin bir paydaş tarafından yapıldığı iddiası, paylaşımda karşılık bulabilmesi için ayrıca ortaya konmalıdır. Bu noktada işe yarayan kayıtlar şunlardır:
- Yapı ruhsatı, proje ve iskân belgeleri
- Malzeme faturaları, usta ve müteahhit ödemeleri, banka transferleri
- Tarihli fotoğraflar ve hava fotoğrafı kayıtları
- Elektrik, su, doğal gaz aboneliklerinin kim adına ne zaman açıldığı
- Komşu parsel maliklerinin bilgisine dayanan tanık beyanları
Delil Tespiti Davasının Zamanlaması
Taşınmazın mevcut durumu değişmeye elverişliyse (yıkım, tadilat, ürün hasadı, işgal), Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamındaki delil tespiti yolu, esas dava açılmadan önce mevcut durumu kayda geçirmek için kullanılabilir. Tespit yaptırılmadan geçen her ay, sonradan telafisi güç bir delil kaybı anlamına gelir.
Keşif ve Bilirkişi İncelemesine Hazırlık
Keşif, dosyanın en belirleyici anıdır ve tek seferliktir. Keşif gününe kadar taşınmazın sınırlarının, kullanım biçiminin ve varsa fiilî taksimin yazılı bir özetle hazırlanması; bilirkişiye yöneltilecek soruların önceden dilekçeye yazılması gerekir. Rapor geldikten sonra yapılacak itirazın da hangi teknik veriye dayandığı gösterilmelidir.
Paydaşlar Arasında Anlaşma İhtimali
Ortaklığın giderilmesi çoğu zaman aile içi ilişkileri de etkiler. Satış kararının herkes için ekonomik olarak en iyi sonucu vermeyebileceği düşünülerek, dava sürerken pay devri ya da rızai taksim seçenekleri değerlendirilebilir. Böyle bir anlaşmanın tapuda usulüne uygun biçimde hayata geçirilmesi şarttır.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; taşınmazın niteliği ve paydaş sayısı süreci önemli ölçüde değiştirir. Tapu kayıtlarınızla birlikte hukuki değerlendirme almanız tavsiye edilir.