Kira uyuşmazlıklarında taraflar çoğu zaman doğrudan tahliye talebine odaklanır ve ilişkinin gerçek içeriğini kayda geçirmeyi ihmal eder. Oysa kira bedelinin gerçekte ne olduğu, taşınmazın hangi durumda teslim edildiği, kimin oturduğu ve hangi tarihte hangi hasarın oluştuğu belirlenmediğinde tahliye davası da tazminat talebi de havada kalır. TBK'nın kira hükümleri, TMK'nın mülkiyet düzeni ve 634 sayılı Kanun'un ortak yer kuralları bu tespitler üzerine oturur.
Tespit davasının kira ilişkisindeki işlevi
Tespit davası, bir hukuki ilişkinin varlığını veya içeriğini kesin biçimde ortaya koyar. Kira bakımından bu; ilişkinin kimler arasında kurulduğunu, hangi bedelin geçerli olduğunu ve sözleşmenin hangi tarihte başladığını netleştirmek anlamına gelir. Özellikle yazılı sözleşme bulunmayan, elden ödeme yapılan veya sözleşmenin tarafı ile fiilen oturan kişinin farklı olduğu dosyalarda bu netleştirme, sonraki tüm adımların dayanağıdır.
Fiilî durumu belgeleyen delil kaynakları
- Kira ödemelerinin banka üzerinden yapıldığı hâllerde açıklamalı dekontlar
- Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin kim adına olduğunu gösteren kayıtlar
- Adres kayıt sistemindeki ikamet bilgisi ve tebligat geçmişi
- Yönetim planı ve aidat ödeme kayıtları; ortak yer kullanımına ilişkin karar defteri
- Taşınmazın teslim anındaki hâlini gösteren tarihli fotoğraf ve teslim tutanağı
Hasar ve kullanım tartışmasında delil tespiti
Tahliye gerçekleştikten sonra taşınmazın durumu üzerine yürütülen tartışma, çoğunlukla ispatsız kalır; çünkü taşınmaz kısa sürede boyanır, onarılır veya yeniden kiraya verilir. Bu nedenle hem giriş hem çıkış anında durumun kayıt altına alınması gerekir. Uyuşmazlık ihtimali belirdiğinde mahkemeden delil tespiti istenmesi, sonradan yapılacak her hesabın zeminini oluşturur. Olağan kullanımdan doğan eskime ile kiracıya yüklenebilecek hasarın ayrıştırılması da ancak böyle mümkün olur.
İhtar ve tebligatın tahliyedeki belirleyici rolü
Kira bedelinin ödenmemesine dayalı tahliye taleplerinde usulüne uygun ihtar zorunludur ve ihtarın içeriği ile tebliğ tarihi sonucu doğrudan etkiler. Aynı şekilde sözleşmenin yenilenmemesi veya ihtiyaç nedeniyle tahliye yollarında bildirim zamanlaması belirleyicidir. Bu belgelerin tebliğ şerhli asıllarıyla saklanması, tahliye dosyasında en sık gözden kaçan ve en sık kaybettiren noktadır.
Tespit ile eda talebini birlikte planlamak
Yalnızca tespit istenen bir dava, alacağın tahsilini sağlamaz. Bu nedenle tespit talebinin, birikmiş kira alacağı, hasar bedeli veya tahliye talebiyle nasıl ilişkilendirileceği baştan kurgulanmalıdır. Bazı dosyalarda önce tespit yaptırıp sonra tahsile geçmek yararlıyken, bazılarında iki talebi birlikte yürütmek zaman kazandırır. Bu tercih, elinizdeki delilin gücüne göre yapılır.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar. Kira ilişkisinin türü, sözleşmenin tarihi ve taşınmazın niteliği izlenecek yolu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanızı hukuki açıdan değerlendirmeniz uygun olur.