Paylı veya elbirliği mülkiyete konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, tarafların çoğu zaman yıllarca ertelediği bir süreçtir. TMK mülkiyet düzenini ve giderim yollarını belirlerken, TBK kullanım ilişkilerine, 634 sayılı Kanun ise kat mülkiyetine geçilebilecek yapılarda alternatif çözüme dayanak oluşturur. Bu rehberde ihtar, davanın kendisinden çok yan taleplerin kaderini belirleyen bir aşama olarak ele alınmaktadır.
İhtarın Buradaki Asıl İşlevi: İntifadan Men
Ortaklığın giderilmesi talebi için karşı tarafa ihtar çekilmesi zorunlu değildir; paydaş bu davayı her zaman açabilir. Ancak taşınmazı tek başına kullanan paydaştan kullanım bedeli istenecekse durum değişir. Kural olarak paydaşlar arasındaki ecrimisil taleplerinde, kullanan paydaşın intifadan men edildiğinin ortaya konması aranır. Bu nedenle çekilecek ihtar, hem talebin başlangıç tarihini sabitler hem de sonraki dönem için kullanım bedeli isteminin kapısını açar. İhtarsız geçirilen yıllar, çoğu dosyada geri kazanılamaz.
Paydaşlığın ve Payların Belgelenmesi
- Tapu kayıt tarihçesi ve pay oranlarını gösteren güncel kayıt
- Miras yoluyla gelen paylarda veraset belgesi ve intikal işlemleri
- Kadastro tutanakları ile eski tapu kayıtlarının karşılaştırması
- Pay devirlerine ilişkin sözleşme ve tescil belgeleri
- Taşınmaz üzerindeki şerh, haciz ve ipotek kayıtları
Elbirliği mülkiyetin sürdüğü terekelerde, önce mirasçılık ve paylara ilişkin durumun netleştirilmesi gerekir. Bu adım atlandığında dava, esasa girilmeden taraf teşkili sorunlarıyla uzar.
Aynen Taksim Talebini Destekleyen Teknik Belgeler
Ortaklığın giderilmesinde aynen bölünme, satış suretiyle giderime göre önceliklidir; ancak bu talebin fiilen mümkün olduğunun gösterilmesi gerekir. İmar durumu belgesi, ifraz edilebilirliğe ilişkin belediye kaydı, taşınmazın yüzölçümü ve yapı durumu bu değerlendirmenin dayanağıdır. Üzerinde birden fazla bağımsız bölüm bulunan yapılarda kat mülkiyetine geçiş yoluyla çözüm de gündeme gelebilir; bu ihtimal için proje ve iskân belgeleri önem taşır.
Muhdesat ve Katkı İddialarının İspatı
Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya tesisin belirli bir paydaş tarafından meydana getirildiği iddiası ayrı bir ispat konusudur. Yapı ruhsatı, malzeme faturaları, ödeme kayıtları ve dönemsel fotoğraflar bu iddiayı destekler. Salt tanık beyanına dayanan muhdesat iddiaları, satış bedelinin paylaşımı aşamasında çoğu zaman karşılık bulmaz.
Sürecin Sonunu Baştan Düşünmek
Satış yoluyla giderim kararı verildiğinde taşınmaz açık artırmayla satılır ve bedel paylara göre dağıtılır. Bu ihtimalde önalım, kira ve kullanım bedeline ilişkin taleplerin hangi aşamada ileri sürüleceği önceden planlanmalıdır. Somut taşınmazınızın durumuna göre ihtarın zamanlaması ve hangi belgelerin önceden temin edileceği konusunda hukuki değerlendirme almanız, yan taleplerinizin korunmasını sağlar.