Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklar genellikle tarafların iyi niyetiyle değil, kayıt düzeniyle çözülür. TBK kapsamında yürüyen bu tartışmalarda üç soru öne çıkar: sözleşmede nasıl bir artış kaydı var, artış talebi karşı tarafa usulüne uygun ulaştırılmış mı ve ödemeler hangi tutar üzerinden yapılmış? Bu üç sorunun belgeli cevabı yoksa dosya, taraf beyanlarının çatıştığı bir alana sıkışır.
Sözleşmedeki Kayıt ile Kanuni Üst Sınır İlişkisi
Taraflar yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışı serbestçe kararlaştırabilir; ancak bu serbesti kanunun öngördüğü üst sınırla çerçevelenmiştir. Sözleşmede sınırın üzerinde bir oran yazılı olması, o oranın kendiliğinden uygulanacağı anlamına gelmez. Bu nedenle ilk kontrol, sözleşme metnindeki artış kaydının okunması ve uygulanan artışın hangi hesaba dayandığının yazılı hâle getirilmesidir. Uzun süreli kiracılıklarda ise belirli bir süre sonunda emsal kira bedeline göre yeniden belirleme yoluna gidilebileceği ayrıca değerlendirilir.
Artış Bildiriminin Ulaştığının İspatı
Artış talebinin kiracıya ulaştığı tarih, hangi dönemden itibaren hangi bedelin geçerli olacağını belirler. Sözlü olarak iletildiği ileri sürülen talepler sonradan reddedildiğinde ispat sorunu doğar. Bu nedenle bildirimlerin tarihi ve muhatabı belirlenebilir bir yöntemle yapılması, gönderim ve tebliğ belgelerinin saklanması gerekir. Aynı hassasiyet, tahliye veya sözleşmenin yenilenmemesine ilişkin bildirimler için de geçerlidir.
Ödemelerin Banka Üzerinden Yapılmasının Delil Değeri
Kira ödemelerinin banka aracılığıyla ve açıklamalı biçimde yapılması, sonradan çıkacak tartışmaların büyük kısmını baştan kapatır. Açıklama alanında şu bilgilerin bulunması yararlıdır:
- Ödemenin hangi aya ait olduğu
- Taşınmazın adresi veya bağımsız bölüm numarası
- Kira bedeli dışındaki kalemler varsa ayrı gösterimi
- Ödeyenin ve alacaklının adı
Açıklamasız yatırılan tutarlar, sonradan başka bir borca mahsup edildiği iddiasıyla karşılaşabilir. Aidat ve ortak gider kalemleri bakımından 634 sayılı Kanun kapsamındaki düzenlemeler devreye girdiğinden, bu ödemelerin kira bedelinden ayrı izlenmesi gerekir.
Tespit Davası ve Emsal Araştırması
Bedelin yargı yoluyla belirlenmesi istendiğinde inceleme, taşınmazın konumu, yaşı, durumu ve çevredeki benzer taşınmazların kira düzeyi üzerinden yürür. Bu nedenle talepte bulunan taraf, iddiasını destekleyen emsal verileri ve taşınmazın mevcut durumunu gösteren kayıtları baştan hazırlamalıdır. Dava döneminde ödemelerin kesilmemesi ise ayrı bir risk yönetimi konusudur.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir. Sözleşmenin tarihi, kiralananın kullanım amacı ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir; bildirim gönderilmeden önce hukuki değerlendirme alınması, sonradan giderilmesi güç hataları önler.