Apartman ve site yönetimlerinden doğan uyuşmazlıklar, tutarları küçük görünse de süreleri en kısa dosyalar arasındadır. TBK ve TMK ile kat mülkiyeti düzenini kuran 634 sayılı Kanun ekseninde ilerleyen bu süreçte, haklı bir itirazın kaybedilmesinin başlıca nedeni, kararın alındığı toplantıya ilişkin kaydın elde bulunmamasıdır. Aşağıdaki başlıklar bu belge sorununa ve süre baskısına odaklanır.
Önce Kararın Türünü Ayırın
Kat malikleri kurulunda alınan kararların bir kısmı basit çoğunlukla, bir kısmı nitelikli çoğunlukla, bazıları ise oybirliğiyle alınabilir. Ortak yerde köklü değişiklik yapan bir karar ile olağan gider paylaşımına ilişkin bir karar aynı yeter sayıya tabi değildir. İtiraz dilekçesinin ilk paragrafı, kararın hangi kategoriye girdiğini ve buna göre hangi yeter sayının arandığını ortaya koymalıdır.
Toplantıya İlişkin Kayıtları Erken Talep Edin
- Karar defterinin ilgili sayfasının okunaklı örneği istenir.
- Toplantıya çağrının hangi tarihte ve nasıl yapıldığı belgelenir.
- Hazirun listesi ve vekâletle temsil edilen bağımsız bölümler incelenir.
- Arsa payı oranları tapu kaydından doğrulanır.
- Olumsuz oy verildiyse bunun karar metnine yazıldığı kontrol edilir.
Yeter Sayı İtirazının Aritmetiği
Yeter sayı tartışmalarında sonucu belirleyen şey, oyların bağımsız bölüm sayısına mı yoksa arsa payına mı göre hesaplandığıdır. Aynı toplantıda iki farklı hesap yöntemi birbirinden çok farklı sonuçlar üretebilir. Bu nedenle itiraz ekinde, tapu kayıtlarına dayanan ve her bağımsız bölümün payını gösteren bir tablo sunmak, iddiayı soyut olmaktan çıkarır.
Gider ve Aidat Uyuşmazlıklarında Belge
Aidat borcuna itiraz edildiğinde tartışma çoğu kez harcamanın gerçekten yapılıp yapılmadığına kayar. Yönetimden istenmesi gereken belgeler; işletme projesi, gider makbuzları, banka hesap hareketleri ve varsa bakım sözleşmeleridir. Bu belgeler sunulmadan yürütülen bir itiraz, salt tutarın yüksekliğine dayanan bir şikâyet olarak kalır.
Kısa Süreler ve Görevli Mahkeme
Kurul kararlarının iptali için kanunda kısa süreler öngörülmüştür ve bu süreler, toplantıya katılan malikler bakımından karar tarihinden, katılmayanlar bakımından öğrenme tarihinden hesaplanır. Görevli mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Sürenin dolmasının ardından yalnızca kararın geçersizliğini gerektiren ağır sakatlıklar ileri sürülebilir; bu da çok daha dar bir alandır.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır. Yönetim planındaki özel hükümler ve toplantının yapılış biçimi dosyadan dosyaya değiştiğinden, itiraz yoluna gidilmeden önce karar defteri ve yönetim planının birlikte incelenmesi gerekir.