Kira bedelinin artırılması talebi, çoğu zaman taraflar arasında konuşulur ama yazıya dökülmez. Sonradan uyuşmazlık çıktığında ise TBK ve TMK hükümleri çerçevesinde tartışılan asıl mesele, artışın haklı olup olmadığından çok, talebin karşı tarafa ne zaman ve nasıl ulaştığıdır. İhtarın ispatlanamaması, esasen haklı bir talebin sonuçsuz kalmasına yol açar.
Artış talebinin yazılı zemine oturtulması
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, sözleşme hükmü ve kanunun öngördüğü üst sınır birlikte değerlendirilerek belirlenir. Sözleşmede artış oranına ilişkin bir kayıt varsa bunun kanuni sınırla karşılaştırılması, yoksa dönemsel endeks verisine dayanılması gerekir. Talebin hangi döneme, hangi dayanağa ve hangi tutara ilişkin olduğu ihtarda açıkça yazılmalıdır; belirsiz talep sonradan yorum tartışmasına dönüşür.
İhtarnamede bulunması gereken unsurlar
- Taşınmazın açık adresi ve kira sözleşmesinin tarihi
- Artışın uygulanacağı dönemin başlangıç ayı
- Mevcut bedel ve talep edilen yeni bedelin ayrı ayrı gösterilmesi
- Dayanılan sözleşme maddesi veya endeks verisine atıf
- Ödemenin yapılacağı hesap bilgisi ve cevap için tanınan süre
Ödeme kayıtları: en güçlü, en çok ihmal edilen delil
Kira ödemelerinin banka üzerinden ve açıklama alanına ilgili ay yazılarak yapılması, hem kiracının ödeme savunmasını hem de kiraya verenin temerrüt iddiasını doğrudan etkiler. Açıklaması boş bırakılan ya da toplu yapılan ödemeler, hangi aya mahsup edildiği tartışmasını doğurur. Elden ödeme yapılıyorsa her ödeme için imzalı makbuz düzenlenmesi ve nüshasının saklanması gerekir.
Kira tespit davasında delil düzeni
Taraflar anlaşamazsa bedelin mahkemece belirlenmesi gündeme gelir. Bu davada dosyayı taşıyan unsurlar, çevredeki benzer nitelikli taşınmazlara ait emsal kira araştırması, taşınmazın yaşı ve konumu, yapılan esaslı onarımlar ve keşif sırasında tespit edilen fiili durumdur. Emsal olarak sunulan taşınmazların gerçekten kıyaslanabilir olması, dosyanın gücünü belirleyen ayrıntıdır.
Tebligatın usulüne uygunluğu
İhtarname doğru adrese gönderilmediğinde ya da tebliğ evrakındaki şerhler eksik kaldığında, gönderim yapılmış olsa bile bildirimin ulaştığı kabul edilmeyebilir. Bu nedenle kiracının sözleşmede yazılı adresi ile fiilen kullandığı adres arasındaki farklılık önceden kontrol edilmeli, birden fazla kişinin kiracı sıfatı varsa her birine ayrı bildirim yapılmalı ve tebliğ evrakının aslı ihtar metniyle birlikte dosyada saklanmalıdır.
Bilgilendirme
Bu içerik genel bilgi vermek için hazırlanmıştır. Sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve dönem hesabı sonucu değiştirebileceğinden, ihtar gönderilmeden önce metnin bir avukatla kontrol edilmesinde yarar vardır.