Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde tahliye kararının önündeki en yaygın engel, kiraya verenin haklılığı değil ihtarın usulüne uygun yapıldığını gösterememesidir. TBK ve TMK ekseninde yürüyen bu uyuşmazlıklarda mahkeme önce ihtarın varlığına, sonra içeriğine, en son esasa bakar. Bu rehber, tahliye talebinin dayanağı olan ihtarın nasıl belgelendirileceğini ele alır.
Hangi Tahliye Sebebinde Hangi İhtar Gerekir?
Tahliye sebepleri birbirinin yerine geçmez ve her birinin ihtar rejimi farklıdır. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde borcun ödenmesi için süre veren ve sonucunu açıkça bildiren bir ihtar zorunludur. Aynı kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olunması hâlinde ise ihtarların ayrı ayrı ve haklı olduğunun gösterilmesi gerekir. Gereksinim, yeniden inşa veya yeni malikin ihtiyacı gibi sebeplerde ise ihtardan çok bildirim ve süre koşulları öne çıkar. Dosyanın ilk gününde hangi sebebe dayanıldığı netleşmezse, delil toplama da hedefsiz kalır.
İhtarın İspatında Sık Yapılan Hatalar
- İhtarın çekildiğini gösteren belge var; ancak tebliğ edildiğini gösteren evrak dosyada yok
- Tebliğ, kiracının bildirdiği adres yerine başka bir adrese yapılmış
- İhtar metninde borcun dönemi ve tutarı belirtilmemiş
- Elden verilen yazının alındığına dair imza alınmamış
- Elektronik mesajla yapılan bildirimin sözleşmedeki bildirim şartına uymaması
Tebligat Parçasının Dosyaya Kazandırılması
- İhtarnamenin tebliğ şerhli nüshasını, tebliğ tarihi okunacak biçimde temin edin.
- Tebliğ evrakında iade veya bila tebliğ şerhi varsa, adres araştırmasının ne şekilde yapıldığını belgeleyin.
- Kira sözleşmesindeki bildirim adresi ile fiilî adresi karşılaştırıp farkı yazılı olarak açıklayın.
- Ödeme iddiası varsa banka kayıtlarını açıklama alanı görünecek şekilde derleyin.
Kiracı Tarafında Savunma Delilleri
Kiracı bakımından ise ihtarın geçersizliği, borcun ihtar öncesinde ödendiği, ödemenin kiraya verenin talimatıyla farklı hesaba yapıldığı ya da kiralanandaki ayıp nedeniyle bedelden indirim talep edildiği gibi savunmalar öne çıkar. Bu savunmaların her biri belgeye bağlanmadığında beyandan ibaret kalır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı lehine getirilen koruyucu hükümlerin sözleşmeyle bertaraf edilemeyeceği de savunma hattının parçasıdır.
Kat Mülkiyeti Boyutu
Bağımsız bölümün kullanımından doğan uyuşmazlıklarda 634 sayılı düzenlemenin getirdiği yükümlülükler ayrıca değerlendirilmelidir. Yönetim planına aykırı kullanım iddiası, kira ilişkisinden bağımsız bir hukuki zemin oluşturur ve delilleri de farklıdır: yönetici tutanakları, kat malikleri kurulu kararları ve şikâyet kayıtları bu başlıkta önem taşır.
Bu yazı bilgilendirme amacı taşır ve her kira ilişkisi kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. İhtar çekmeden veya dava açmadan önce sebep seçimini ve süreleri bir hukukçuyla teyit etmeniz önerilir.