İcra dosyasında satış aşaması, borçlu ve alacaklı kadar ihaleye giren üçüncü kişileri de bağlar. Bu aşamada yapılan itirazların hemen hepsi kısa sürelere tabidir ve bir kez ihale kesinleştiğinde geri dönüş imkânı büyük ölçüde kapanır. Bu yüzden satış ilanı yayımlandığı anda takvim kurulmalıdır.
Satıştan Önceki İtiraz Alanı
Satış aşamasındaki tartışmaların önemli bölümü, ihaleden önce yapılan işlemlerden doğar. Kıymet takdirine karşı itiraz, raporun tebliğinden itibaren işleyen kendi süresine tabidir ve bu süre kaçırıldığında değer düşüklüğü iddiası ihalenin feshi aşamasında güçlükle dinlenir. Aynı şekilde satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi, ilanda taşınmazın niteliklerinin eksik gösterilmesi ya da mükellefiyetler listesinin hatalı düzenlenmesi ihaleden önce fark edilip düzeltilebilecek konulardır.
İhalenin Feshi Şikâyeti
- Başvuru, icra mahkemesine şikâyet yoluyla ve İİK'da öngörülen kısa süre içinde yapılır.
- Süre, ihale tarihinden itibaren işler; ilgilisine tebligat yapılmamışsa öğrenme tarihi tartışılır.
- Şikâyet sebepleri somut olmalıdır: ihaleye fesat, artırma şartlarına aykırılık, tebligat eksikliği, satış bedelinin muhammen değere oranına ilişkin tartışma.
- Talebin reddi halinde para cezası riski bulunduğundan başvuru dayanaksız kurulmamalıdır.
Delilin Baştan Hazırlanması
- Satış ilanı, tebliğ mazbataları ve artırma tutanağı temin edilir.
- Taşınmazın gerçek değerine ilişkin emsal satış verileri toplanır.
- İhaleye katılanlar arasındaki bağlantı iddiası varsa buna ilişkin kayıtlar sunulur.
- Elektronik satış sistemine ilişkin işlem kayıtları istenir.
Borçlu Açısından Alternatif Yol
Satışı durdurmanın tek yolu şikâyet değildir. Borcun kapatılması, dosya alacaklısıyla yapılacak bir ödeme protokolü ya da taşınmazın icra dışında daha yüksek bedelle satılıp elde edilen paranın dosyaya yatırılması gibi çözümler, uygulamada çoğu zaman fesih talebinden daha hızlı sonuç verir. Bu seçenek değerlendirilirken alacaklının satışı erteleme konusundaki tutumu ve dosyadaki diğer haciz sıraları hesaba katılmalıdır.
İhale Alıcısının Konumu
Satın alan üçüncü kişi bakımından da riskler vardır: fesih talebi sonuçlanana kadar tapunun devri ve tahliye süreci beklemede kalabilir. Bu nedenle ihaleye girmeden önce dosyadaki mükellefiyetler, kiracılık durumu ve varsa şerhler incelenmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Satışın türü, tebligat geçmişi ve dosyadaki taraf sayısı sonucu değiştirebileceğinden, süre işlemeye başlamadan önce hukuki destek almanız yerinde olacaktır.