İcra takibinde satış aşaması, borçlu ve alacaklı kadar ihaleye giren üçüncü kişi bakımından da geri dönüşü zor sonuçlar doğurur. Satış işlemine yönelik itirazlarda en belirleyici unsur, şikâyetin çok kısa bir süre içinde ve doğru mahkemeye yöneltilmesidir. Bu rehber, ihalenin feshi talebini görev, yetki ve süre ekseninde ele alır.
Görevli Merci: İcra Mahkemesi
İhalenin feshi talebi, İİK uyarınca satışı yapan icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesine yöneltilir. Bu bir dava değil, şikâyet niteliğinde bir başvurudur; basit yargılama usulüne göre incelenir. Taşınmazın bulunduğu yer ile takibin yürütüldüğü yer farklıysa, belirleyici olan satış işleminin yapıldığı icra dairesidir. Genel mahkemeye yapılan başvuru sonuç doğurmaz ve bu sırada süre işlemeye devam eder.
Yedi Günlük Sürenin Başlangıcı
- Kural olarak süre ihale tarihinden itibaren işlemeye başlar; ihalede hazır bulunanlar bakımından ayrıca tebligat aranmaz.
- Satıştan haberdar edilmeyen ilgililer bakımından süre, fesih sebebinin öğrenildiği tarihten itibaren hesaplanır.
- Öğrenmeye bağlı bu imkân sınırsız değildir; ihale tarihinden itibaren işleyen bir üst süre bulunur.
- Süre hak düşürücü niteliktedir; kaçırıldığında ihale kesinleşir ve tescil işlemleri ilerler.
Fesih Sebepleri Nasıl Kurgulanır?
- Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi veya ilan sürelerine uyulmaması incelenir.
- Kıymet takdirine karşı süresinde itiraz edilip edilmediği ve değerin güncelliğini yitirip yitirmediği değerlendirilir.
- Taşınmazın imar durumu, kira şerhi, irtifak hakkı gibi nitelikleri ilanda doğru gösterilmiş mi kontrol edilir.
- Artırmaya katılım şartları, teminat ve elektronik teklif sürecindeki aksaklıklar belgelenir.
- İhaleye fesat karıştırıldığı iddiası varsa buna ilişkin somut veriler ayrıca ortaya konur.
Talebin Riskli Yönü
İhalenin feshi talebi reddedildiğinde, talepte bulunan aleyhine ihale bedeli üzerinden hesaplanan bir para cezasına hükmedilebilir. Bu nedenle başvuru, yalnızca satışı geciktirmek amacıyla değil, somut ve belgelenebilir bir fesih sebebine dayanarak yapılmalıdır. Talep edilirken satışın durdurulmasına yönelik tedbir istemi de ayrıca ileri sürülmelidir; aksi hâlde inceleme sürerken tescil gerçekleşebilir.
Karar Sonrası Aşama
İcra mahkemesinin kararına karşı kanun yolu, talebin konusuna ve satış bedeline göre değişebilir. Kesinleşme anı, tapu devri ve tahliye işlemlerini doğrudan etkilediğinden karar elde edildikten sonra da takvim takip edilmelidir. Fesih kararı verilirse satış yeniden yapılır; bu durumda önceki eksikliklerin tekrarlanmaması için itiraz gerekçeleri icra dairesine ayrıca bildirilmelidir.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır; dosyanın türü, satışın şekli ve tebligat kayıtları sonucu değiştirebilir. Kısa süreler nedeniyle satış ilanını gördüğünüz anda hukuki destek almanız önem taşır.