İcra takibinde satış aşaması, hem alacaklı hem borçlu hem de ihale alıcısı için sürelerin en kısa olduğu bölümdür. Bu aşamada yapılan itirazlar günle ölçülür; gecikme, çoğu zaman itirazın esasının hiç incelenmemesi anlamına gelir.
Kıymet Takdiri: İlk Kritik Eşik
Satış öncesinde yapılan kıymet takdiri, ihale bedelinin alt sınırını belirlediği için sonuca doğrudan etki eder. Rapora karşı itiraz süresi kısadır ve kıymet takdirine süresinde itiraz etmeyen taraf, sonradan ihalenin feshi aşamasında değerin düşüklüğünü kural olarak ileri süremez. Bu nedenle taşınmazın imar durumu, kat irtifakı, kiracı bulunup bulunmadığı ve muhdesat iddiaları rapor aşamasında dosyaya girmelidir.
Elektronik Satış Sürecinde Kontrol Noktaları
- Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilip edilmediğini kontrol edin.
- İlanda taşınmazın nitelikleri ve yükümlülüklerin doğru gösterildiğini karşılaştırın.
- Teklif verme süresi, teminat oranı ve ihale saatini ayrı ayrı not edin.
- Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhlerin sıra cetvelindeki yerini izleyin.
- Borçlu iseniz satış öncesinde ödeme veya taksitlendirme imkânını değerlendirin.
İhalenin Feshi Talebi
İİK uyarınca ihalenin feshi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden istenir. Talebin dayanağı ihaleye fesat karıştırılması, artırmaya hazırlık aşamasındaki usulsüzlükler, tebligat eksikliği veya satış bedelinin değerle bariz orantısızlığı olabilir. Talebin reddi hâlinde para cezasına hükmedilebileceği gözetilerek, dayanaklar somut belgeyle desteklenmeden başvuru yapılmamalıdır. Süre hak düşürücü nitelikte olduğundan, gerekçeler tamamlanmasa bile başvurunun süresinde yapılması esastır.
Satış Öncesi Anlaşma Neden Daha Verimli Olabilir?
Satış tamamlandıktan sonra tarafların hareket alanı ciddi biçimde daralır; ihale alıcısının kazanılmış durumu devreye girer. Bu nedenle borçlu bakımından satıştan önce yapılacak bir ödeme protokolü, alacaklı bakımından ise taşınmazın gerçek değerinin altında satılma riskini bertaraf eden bir uzlaşma çoğu kez daha akılcıdır. Protokolde temerrüt hâlinde takibin hangi aşamadan devam edeceği açıkça yazılmalıdır. HMK ve İİK yönünden şikâyet ile itiraz kavramlarının farklı süre ve mercilere tabi olduğu da unutulmamalıdır.
Bu içerik genel bilgi sunar; takibin türü, satışın aşaması ve tebligat tarihleri sonucu değiştirir. Süreler çok kısa olduğundan, satış ilanını gördüğünüz anda hukuki destek almanız önerilir.