İcra takibinin satış aşamasına gelmesi, borçlu açısından sürecin sonu değil; itiraz imkânlarının en yoğun olduğu ve aynı zamanda en kısa sürelerle çevrelendiği aşamadır. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile 6100 sayılı HMK çerçevesinde yürüyen bu aşamada, borçlunun elindeki en güçlü araç dosyadaki usul kayıtlarıdır. Aşağıda, satış sürecinde hangi belgenin hangi itirazı desteklediğini ele alıyoruz.
Satış aşamasında borçlunun elinde ne var
Borçlu, satışın her adımında dosya üzerinden denetim yapabilir: kıymet takdirinin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, satış ilanının tebliğ edilip edilmediği, taşınmazın üzerindeki hakların ilanda gösterilip gösterilmediği ve artırma şartnamesinin içeriği. Bu adımların her biri ayrı bir itiraz başlığıdır ve her biri farklı belgeyle kanıtlanır.
Kıymet takdirine itirazın delili
Kıymet takdirine itiraz, çoğu zaman "değer düşük belirlendi" cümlesiyle yapılır ve bu haliyle sonuç doğurmaz. İtirazın karşılık bulması için taşınmazın konumu, imar durumu, yüzölçümü, yapı niteliği ve çevredeki emsal satış verileri gösterilmelidir. Raporda dikkate alınmayan bir husus varsa, o hususun değere etkisi ayrıca açıklanmalıdır.
- İmar durum belgesi ve varsa yapı ruhsatı
- Taşınmazın güncel fotoğrafları ve konum bilgisi
- Emsal nitelikteki satış verileri
- Rapordaki ölçüm ya da vasıf hatasını gösteren belge
Tebligat kaydının kritik rolü
Satış sürecinde en sık tartışılan konu tebligattır. Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi, borçlunun haklarını kullanmasını doğrudan engeller. Bu nedenle dosyadaki tüm tebligat parçalarının aslı incelenmeli; adres, tebliğ tarihi, tebliğ alan kişinin sıfatı ve mazbatadaki şerhler tek tek karşılaştırılmalıdır. Bu inceleme, itirazın süresinde olup olmadığı tartışmasında da belirleyici olur.
İhalenin feshi talebinde ölçü
İhalenin feshi istemi yalnızca bir usul aykırılığının varlığına değil, o aykırılığın sonucu etkileyip etkilemediğine de bakılarak değerlendirilir. Bu nedenle dilekçede aykırılık gösterildikten sonra, bu aykırılığın satış bedelini ya da katılımı nasıl etkilediği somut olarak anlatılmalıdır. Ayrıca fesih talebinin kendine özgü süresi ve usulü bulunduğundan, satış tarihinin kayıt altına alınması gerekir.
Borçlu için pratik kontrol sırası
- Takip dayanağı belge ile borç miktarının uyumu kontrol edilir
- Haczin kapsamı ve haczedilemeyecek mal iddiası değerlendirilir
- Kıymet takdiri raporu ve tebliğ tarihi incelenir
- Satış ilanı ve şartname kayıtları karşılaştırılır
- Satış sonrası itiraz için süre takvimi çıkarılır
Bu metin genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Takibin türü, malın niteliği ve dosyadaki işlem geçmişi sonucu doğrudan etkilediğinden, satış aşamasındaki adımlarınızı bir hukukçuyla birlikte planlamanız daha güvenli olacaktır.