Haciz konulduktan sonra dosyanın en geri dönüşü zor aşaması satıştır. İhale tamamlandığında mülkiyet el değiştirir ve itiraz penceresi hızla kapanır. Bu rehber, satış aşamasında hangi işlemin hangi belgeyle denetleneceğini ve şikâyet süresinin nasıl yönetileceğini İİK ve HMK ekseninde ele alır. Süreç, dosyaya konulan e-haciz ve diğer hacizlerin sıra cetveline yansımasıyla iç içe yürür.
Satış Öncesi Kontrol Listesi
- Kıymet takdiri: raporun taşınmazın gerçek durumunu, imar bilgisini ve kiracı durumunu yansıtıp yansıtmadığı.
- Takdire itiraz süresi: raporun tebliğinden sonra işleyen ve kaçırıldığında değeri kesinleştiren süre.
- Satış ilanı: ilanın usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ve ilgililere tebliğ edilip edilmediği.
- Elektronik satış kaydı: teklif verme aralığı, teminat şartı ve artırma kayıtları.
- Takyidat listesi: ipotek, şerh ve diğer hacizlerin sıralaması.
İhalenin Feshinde Neyi İspatlamak Gerekir?
İhalenin feshi talebi, soyut bir memnuniyetsizlikle değil; belirli bir usul aykırılığının ve bu aykırılığın zarara yol açtığının gösterilmesiyle sonuç doğurur. En sık dayanılan başlıklar, satış ilanının ilgiliye tebliğ edilmemesi, kıymet takdirinin gerçek değerin belirgin biçimde altında kalması ve artırma sürecinde ihaleye fesat karıştırıldığı iddiasıdır. Bu iddiaları desteklemek için tebligat parçası, emsal satış verileri, ilan metninin arşiv kaydı ve elektronik artırma sistem çıktıları dosyaya konulmalıdır.
Sıra Cetveli ve Alacaklılar Arası Yarış
Satış bedeli birden fazla alacaklıya paylaştırılacaksa, sıra cetveline itiraz ayrı bir süreye ve ayrı bir ispat yüküne tabidir. Rehin hakkının doğum tarihi, haciz tarihleri ve imtiyazlı alacak iddiaları belgeyle gösterilmelidir. Cetvele süresinde itiraz edilmemesi, esasen haklı olan bir alacaklının payını fiilen kaybetmesine yol açabilir.
Süre: En Dar Pencere
Satış sürecindeki başvuruların süreleri, icra hukukunun genel şikâyet sürelerinden daha kısa ve daha kesin işler; ihalenin feshi talebi için öngörülen süre ihale tarihine ya da öğrenme anına bağlıdır. Öğrenme iddiası ileri sürülüyorsa bunun da ispatı gerekir. Bu nedenle satış ilanının yayımlandığı tarihten itibaren dosya günlük takip edilmeli, ilan ve artırma kayıtlarının ekran çıktıları alınmalıdır.
Genel Uyarı
Bu yazı yol gösterici bir çerçevedir; taşınmazın niteliği, takyidat durumu ve satışın yürütülme biçimi sonucu değiştirir. Dosyanızda satış aşamasına gelinmişse, süreler gün bazında işlediğinden vakit kaybetmeden hukuki destek almanız önerilir.