İcra dosyasında satış aşaması, hem alacaklının tahsil beklentisinin hem borçlunun malvarlığının en kırılgan olduğu noktadır. Burada yapılan usul hataları çoğu zaman geri alınamaz; ihale tamamlandıktan sonra ileri sürülen itirazlar dar bir çerçevede incelenir. Bu rehber, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu çerçevesinde satış ve elektronik haciz sürecini adım adım kontrol edilebilir hâle getirir.
Elektronik haciz uygulandığında ilk kırk sekiz saat
Banka hesaplarına konulan elektronik haciz, çoğu zaman borçlunun dosyadan haberdar olmasını sağlayan ilk sinyaldir. Bu aşamada yapılması gereken, hesabın hangi dosya nedeniyle bloke edildiğini ve bloke edilen tutarın dosya borcuyla orantılı olup olmadığını tespit etmektir. Maaş hesabı, nafaka, sosyal yardım ve emekli aylığı gibi kısmen veya tamamen haczedilemeyecek gelirlerin bulunduğu hesaplarda haczedilmezlik şikâyeti gündeme gelir; bu şikâyet icra mahkemesine yöneltilir ve gecikmesi hak kaybına yol açabilir.
Kıymet takdiri: itiraz edilmeyen rapor kesinleşir
Satışa esas alınacak değer, kıymet takdiri raporuyla belirlenir. Rapora süresinde itiraz edilmediğinde, taşınmazın gerçek değerinin çok altında satılması sonucuna sonradan itiraz etme imkânı fiilen ortadan kalkar. İtiraz hazırlanırken şu noktalar denetlenmelidir:
- Taşınmazın imar durumu, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kaydı
- Fiili kullanım, kiracı varlığı ve muhdesat iddiaları
- Emsal karşılaştırmasının aynı bölge ve nitelikteki taşınmazlarla yapılıp yapılmadığı
- Üzerindeki takyidat, irtifak ve şerhlerin değere etkisinin gösterilip gösterilmediği
- Raporun düzenlenme tarihi ile satış tarihi arasındaki sürenin uzunluğu
Elektronik satış ilanında denetlenecek noktalar
Satış ilanının içeriği ve ilgililere tebliği, ihalenin geçerliliğini doğrudan etkiler. İlanda taşınmazın nitelikleri eksik gösterilmişse, ilgililerden birine tebligat yapılmamışsa veya teklif verme dönemi usulüne uygun ilan edilmemişse, bu hususlar ihalenin feshi talebinin dayanağını oluşturur. Alacaklı tarafında ise satış talebinin süresinde yapılıp yapılmadığı ve avansın yatırılıp yatırılmadığı, haczin düşmesini önlemek bakımından takvime bağlanmalıdır.
İhalenin feshi talebinde iki temel şart
Fesih talebi, hem hukuka aykırılığın gösterilmesini hem bu aykırılığın talep edeni zarara uğratmış olmasını gerektirir. Yalnızca biçimsel bir eksikliğe dayanan, zarar unsuru açıklanmayan başvurular sonuçsuz kalır ve talep eden aleyhine sonuç doğurabilir. Bu nedenle dilekçede aykırılık ile zarar arasındaki bağ somut biçimde kurulmalıdır.
İki taraf için de ortak takvim disiplini
Satış sürecinde şikâyet, itiraz ve fesih yollarının her biri farklı sürelere tabidir ve bu süreler öğrenme veya tebliğ tarihine göre işler. Dosyadaki her tebligat, öğrenme ve UYAP üzerinden yapılan işlem tek bir tabloda tutulduğunda, hangi yolun hangi tarihe kadar açık olduğu görünür hâle gelir.
Buradaki açıklamalar genel usul bilgisidir. İcra dosyalarında tarih akışı sonucu belirlediğinden, kendi dosyanıza ilişkin adımları gecikmeden ve dosya örneğiyle birlikte bir hukukçuyla değerlendirmeniz gerekir.