İcra takibinde en sert sonuç, malın satılıp mülkiyetin el değiştirdiği andır. İcra ve İflas Kanunu (İİK) ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) çerçevesinde yürüyen satış aşamasında borçlunun da alacaklının da elinde çok kısa süreler bulunur; bu süreler kaçırıldığında itiraz konusu ne kadar haklı olursa olsun dinlenmez.
Satış Sürecinin Kırılma Noktaları
Satış tek bir işlem değil, birbirini izleyen işlemler zinciridir: kıymet takdiri, satış kararı, ilan, elektronik ortamda teklif verme ve ihalenin tamamlanması. Her halka kendi başına şikâyete konu olabilir ve her biri için sayaç ayrı çalışır. Kıymet takdirine karşı süresinde başvurmayan bir borçlu, ihale aşamasında «değer düşük belirlendi» diyerek aynı itirazı yeniden gündeme getiremez. Bu nedenle satış dosyasında beklemek, çoğu zaman en pahalı tercihtir.
Yedi Günlük Süre Neden Bu Kadar Kritik?
İcra dairesinin işlemlerine karşı icra mahkemesine yapılacak şikâyet için öngörülen süre, işlemin öğrenildiği veya tebliğ edildiği tarihten itibaren yedi gündür. İhalenin feshi istemi de benzer biçimde kısa bir süreye bağlıdır. Bu süre içinde başvuru yapılmazsa işlem kesinleşir. Tatil günleri, tebligatın usulsüzlüğü iddiası ve öğrenme tarihinin ispatı bu hesabın en çok tartışılan başlıklarıdır. Dosyanın UYAP üzerinden düzenli kontrol edilmesi, tebligat gecikmesinden doğan sürprizleri azaltır.
İhalenin Feshinde Somut Sebep Şartı
- İlan ve tebligat usulüne aykırılık: ilgililere satış ilanının tebliğ edilmemiş olması.
- Kıymet takdirinin gerçek değeri yansıtmaması ve buna bağlı zarar iddiası.
- Artırma sürecinde ihaleye fesat karıştırıldığı yönünde somut veri bulunması.
- Satış şartlarının ilanda yazılı olandan farklı uygulanması.
Fesih istemi soyut şikâyetle sonuç vermez; hangi kuralın ihlal edildiği ve bu ihlalin zarar doğurduğu birlikte gösterilmelidir. Talebin reddi hâlinde başvuranın para cezasıyla karşılaşabileceği de baştan hesaba katılmalıdır.
Satış Öncesi Yapılabilecekler
- Borç miktarı, işlemiş faiz ve masraflar dosyadan güncel olarak alınır.
- Taksitlendirme veya haricen ödeme görüşmesi yazılı biçimde yürütülür.
- Üzerinde hak sahibi olunan taşınmazda üçüncü kişi hakları varsa zamanında bildirilir.
- Satışın durdurulması için hukuki sebep varsa, satış gününden önce başvurulur.
- İstihkak iddiası bulunuyorsa süresinde ileri sürülür.
Alacaklı Tarafın Süre Riski
Süre baskısı yalnızca borçluda değildir. Satış talebinin süresinde yapılmaması hâlinde haciz düşebilir ve alacaklı sıra bakımından geriye düşebilir. Dosyada birden fazla alacaklı varsa sıra cetveline itiraz süresi de ayrıca izlenmelidir.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; her icra dosyasının tebligat geçmişi ve satış takvimi farklı sonuç doğurur. Satış ilanını gördüğünüz gün hukuki değerlendirme almanız, sonradan kapanan yolları açık tutmanın en pratik yoludur.