İcra takibinin satış aşaması, sürelerin en kısa ve en affetmez olduğu bölümdür. Haciz sırasında yapılabilecek pek çok itiraz, satış tamamlandıktan sonra artık dinlenmez. Bu nedenle borçlu, alacaklı ve üçüncü kişiler için asıl soru şudur: hangi işleme, hangi süre içinde, hangi mahkemede karşı çıkılır?
Kıymet Takdiri: İlk Kritik Eşik
Satışa esas alınacak değer, kıymet takdiri raporuyla belirlenir. Rapora karşı şikayet, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine yapılır. Bu aşamada itiraz edilmemesi, sonraki safhalarda değerin düşüklüğü iddiasını büyük ölçüde işlevsiz bırakır. Değerlendirmede taşınmazın imar durumu, eklentileri, kiracı bulunup bulunmadığı ve emsal satış verileri tartışılmalıdır. Rapordaki teknik hatalar, somut ölçüm ve kayıt bilgileriyle gösterilmelidir.
Satış Talebi Süresi Kaçırılırsa
- Hacizden sonra satış talep etmek için kanunda öngörülen süre içinde hareket edilmesi gerekir; süresinde satış istenmezse haciz kalkar.
- Bu durum alacaklı açısından ciddi bir hak kaybıdır ve takibin yenilenmesi ek masraf ile zaman kaybı doğurur.
- Satış avansının yatırılması da takvimin parçasıdır; avans eksikliği nedeniyle satışın düşmesi sıkça karşılaşılan bir sorundur.
İhalenin Feshi: Yedi Gün, İcra Mahkemesi
İhalenin usulsüzlüğü iddiası, icra dairesine dilekçe vererek değil, icra mahkemesinde ihalenin feshi istenerek ileri sürülür. Süre kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gündür; ihaleden haberdar olunamayan hâllerde başlangıç bakımından özel durumlar gündeme gelir. Fesih sebepleri arasında ilanın usulüne uygun yapılmaması, satış şartlarına aykırılık, artırmaya katılma koşullarındaki hatalar ve değerin usulsüz belirlenmesi sayılabilir. Talebin haksız çıkması hâlinde para cezasına hükmedilebileceği için, iddia somut ve belgeli kurulmalıdır.
Yanlış Merciye Başvurunun Sonucu
- İcra dairesine verilen fesih dilekçesi süreyi korumaz; dosyaya yalnızca beyan olarak girer.
- Genel mahkemede açılan dava görev yönünden reddedilir ve yedi gün bu arada dolar.
- İhale kesinleştikten sonra tescil işlemleri ilerlediğinden, geri dönüş fiilen imkânsız hâle gelebilir.
- Bu nedenle tereddüt hâlinde başvurunun icra mahkemesine yapılması esas alınmalıdır.
Üçüncü Kişiler İçin Ayrı Yol
Satışa konu mal üzerinde mülkiyet ya da sınırlı ayni hak iddia eden üçüncü kişinin izleyeceği yol şikayet değil, istihkak prosedürüdür. Kiracı konumundaki kişilerin tahliye ile ilgili talepleri de ayrı bir hatta yürür. Bu ayrımın gözden kaçması, hakkı olan kişinin de süre içinde yanlış yola girmesine yol açar.
Takvim Önerisi
Kıymet takdiri raporunun tebliğ tarihi, satış ilanının yayımlandığı gün, artırma tarihleri ve ihale günü tek bir çizelgede tutulmalıdır. Bu dört tarih, satış aşamasındaki tüm hakların dayanağıdır ve bir tanesinin gözden kaçması diğerlerini de etkisiz kılar.
Metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; takibin türü, malın niteliği ve ilan usulü sonucu değiştirebilir. Satış aşamasındaki süreler telafi edilemediğinden, ilanı gördüğünüz anda hukuki destek alınması önerilir.