İcra takibinde en kritik eşik, haczin konulduğu an değil satışın hazırlandığı aşamadır. Bu aşamada borçlunun elindeki imkânlar dardır ve neredeyse tamamı kısa sürelere bağlıdır. İİK ve HMK çerçevesinde bu yazı, satış sürecinde hangi itirazın hangi belgeyle desteklenmesi gerektiğini ve sürelerin nasıl izleneceğini ele alıyor.
Kıymet Takdiri Raporunu Okumak
Satış bedelinin belirlenmesinde esas alınan rapor, çoğu zaman itiraz edilmediği için kesinleşir ve taşınmaz gerçek değerinin altında elden çıkar. Rapora itiraz ederken genel bir düşük değerlendirme iddiası yeterli olmaz; raporda kullanılan emsallerin konum, alan ve nitelik bakımından uygun olmadığı gösterilmeli, buna karşılık gerçek emsaller belgelenmelidir.
- Aynı bölgedeki güncel satış ilanları ve emsal tapu kayıtları
- Yapı ruhsatı, iskân belgesi ve kat irtifakı bilgileri
- İmar durumu ve varsa kat karşılığı sözleşmesi
- Taşınmazdaki eklentiler ile raporda gözden kaçan bağımsız bölümler
- Kiraya verilmişse kira geliri ve sözleşme belgeleri
Haczedilemezlik ve Ölçülülük İtirazları
Borçlunun ekonomik varlığını tümüyle ortadan kaldıran hacizler bakımından, haczedilmezlik şikâyeti ayrı bir yol olarak değerlendirilmelidir. Maaş üzerindeki kesintinin oranı, meslek icrası için zorunlu araç ve gereçler ile hane için gerekli eşyaya ilişkin itirazlar; bordro, meslek belgesi ve haciz tutanağının karşılaştırılmasıyla kurulur. Haciz tutanağının bir örneğinin alınması, bu itirazın temelidir.
Borcun Miktarına Yönelik İtirazlar
Satış aşamasında dahi, takip dosyasındaki hesabın doğruluğu ayrıca denetlenmelidir. Yapılan ödemelerin dosyaya işlenip işlenmediği, faiz türü ve başlangıç tarihi ile masraf kalemleri kontrol edilmeli; fazla hesaplanan tutar varsa bu husus ayrı bir talep olarak ileri sürülmelidir. Dekontlarla dosya hesabının satır satır karşılaştırılması, çoğu dosyada gözden kaçan bir adımdır.
Süre Riski: Şikâyet Penceresi Hızla Kapanır
İcra sürecindeki itiraz ve şikâyetler kısa sürelere tabidir ve süre çoğunlukla ilgili işlemin öğrenildiği ya da tebliğ edildiği tarihte işlemeye başlar. Adres güncel değilse ya da tebligat başkasına yapılmışsa, borçlu satış ilanını fiilen görene kadar süreler tükenmiş olabilir. Bu nedenle takip dosyası düzenli aralıklarla kontrol edilmeli, tebligat parçaları ve tutanak tarihleri tek bir listede tutulmalıdır.
Satışı Beklemeden Çözüm Arayışı
Taksitlendirme, borcun yapılandırılması veya taşınmazın icra dışında daha yüksek bedelle satılıp borcun kapatılması gibi seçenekler, satış ilanından önce gündeme getirildiğinde sonuç verir. Alacaklı ile yapılan görüşmelerin yazılı hale getirilmesi ve dosyaya yansıtılması, sonradan doğabilecek tartışmaları önler.
Bu metin genel bilgi amaçlıdır. Takibin türü, alacağın niteliği ve dosyanın aşaması izlenecek yolu değiştireceğinden, satış süreci başlamışsa vakit kaybetmeden dosyanızı bir hukukçuya inceletmeniz önerilir.