Haciz aşaması tamamlandıktan sonra dosyanın en geri dönülmez adımı satıştır; ihale gerçekleştiğinde mülkiyet el değiştirir ve sonradan ileri sürülecek itirazların etkisi sınırlanır. Bu nedenle satışa giden yolda yapılan usule aykırı işlemlerin ihale beklenmeden düzeltilmesi gerekir. İcra ve İflas Kanunu, hem satış öncesi işlemler hem de ihalenin kendisi için kısa süreli başvuru yolları öngörür.
Satış öncesi düzeltme fırsatları
Kıymet takdiri satışın temelini oluşturduğundan, raporun tebliğinden sonra öngörülen sürede itiraz edilmemesi düşük bedelle satış sonucunu doğurabilir. Aynı şekilde satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi, ilanda taşınmazın niteliğine ilişkin yanlış bilgi bulunması veya artırma şartnamesindeki eksiklikler, sonradan feshin dayanağı yapılabilecek hususlardır. Bu kalemlerin satıştan önce yazılı olarak dosyaya bildirilmesi hem düzeltme ihtimalini artırır hem de sonraki başvuruya zemin hazırlar.
İhalenin feshi başvurusunun çerçevesi
- Başvuru, satışı yapan icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesine yapılır.
- Süre, ihale tarihinden ya da usulsüzlüğün öğrenildiği tarihten itibaren yedi gündür.
- Borçlu ve alacaklı dışında ilgili sıfatı taşıyan pay sahipleri de başvurabilir.
- İhaleye fesat karıştırıldığı iddiası ayrı bir delil hattı gerektirir.
- Talebin reddi hâlinde kanunda öngörülen para cezasına hükmedilebilir.
Fesih sebeplerini somutlaştırmak
Başvuruda genel ifadeler yerine, hangi işlemin hangi kurala aykırı olduğu ve bu aykırılığın satış bedelini nasıl etkilediği gösterilmelidir. Tebligatın usulsüzlüğü ileri sürülüyorsa tebliğ parçası, ilana ilişkin itiraz varsa ilan metni ve yayın kaydı dosyaya konulmalıdır. Bedelin taşınmazın gerçek değerinin altında kaldığı iddiası ise güncel emsal ve teknik değerlendirmeyle desteklendiğinde tartışılabilir hâle gelir.
Süreyi yönetmek
- Satış ilanının tebliğ tarihi ve ihale günü takvime işlenir.
- Kıymet takdiri raporuna itiraz süresi ayrıca izlenir.
- İhale tutanağı ve şartname örneği ihaleden hemen sonra alınır.
- Fesih sebepleri belgeleriyle birlikte tek dilekçede toplanır.
- Reddedilme ihtimaline karşı kanun yolu takvimi baştan kurulur.
Satış aşamasındaki süreler kısa ve sonuçları kalıcı olduğundan, ilanın tebliğinden itibaren geçen her gün önem taşır. Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; dosyanızdaki tebligat ve rapor tarihleri incelenmeden karar vermemeniz gereksiz hak kayıplarının önüne geçer.