Satış aşaması, icra takibinin geri dönüşü en zor bölümüdür. İİK, satış sürecindeki işlemlere karşı icra mahkemesine başvuruyu kısa ve çoğu hâlde yedi günlük sürelere bağlar; bu süreler hak düşürücü niteliktedir ve mazeretle uzatılmaz. HMK'nın genel yargılama kuralları ise ancak bu özel süreler içinde sığınılabilecek bir çerçeve sunar. Bu nedenle satış ilanı elinize ulaştığı an takvim başlatılmalıdır.
Satış Sürecinde Kritik Eşikler
- Kıymet takdiri raporunun tebliği ve rapora itiraz süresi
- Satış ilanının tebliği, ilanda yer alan gün ve saat bilgileri
- Elektronik teklif verme aralığı ve ihale günü
- İhalenin feshi talebi için ihale tarihinden itibaren işleyen kısa süre
- İhalenin kesinleşmesi ve tescil talebi
Kıymet Takdirine İtiraz Kaçırıldığında Ne Olur
Uygulamada en pahalı hata, düşük değerlemenin ihale gününe kadar sorun edilmemesidir. Kıymet takdirine süresinde itiraz edilmediğinde, aynı gerekçe ihalenin feshi aşamasında kural olarak dinlenmez. Rapor tebliğ edildiğinde taşınmazın konumu, imar durumu ve emsal satış verileri toplanmalı; itiraz dilekçesi somut karşı veriyle desteklenmelidir.
İhalenin Feshinde İleri Sürülebilecek Sebepler
- İhaleye hazırlık işlemlerindeki usulsüzlükler, özellikle tebligat eksikliği
- Satış ilanının içeriğinde alıcı kararını etkileyecek yanlışlıklar
- İhale sırasında artırmanın yürüyüşüne ilişkin aykırılıklar
- Bedelde açık orantısızlık iddiası ve buna bağlı zarar
Fesih talebinde zarar unsurunun somutlaştırılması gerekir; soyut usulsüzlük iddiası çoğunlukla sonuç doğurmaz. Ayrıca talebin reddi hâlinde para cezası riski bulunduğundan, dilekçe hazırlanırken sebeplerin gücü gerçekçi biçimde tartılmalıdır.
Takibi Durdurmadan Satışı Durdurmak
Şikayet başvurusu tek başına satışı otomatik durdurmaz; icra mahkemesinden ayrıca tedbir niteliğinde durdurma kararı istenmesi gerekir. Talep dilekçesinde durdurmanın gerekçesi, telafisi güç zararın nasıl doğacağı ve dosyadaki hangi belgenin bunu gösterdiği açıkça yazılmalıdır.
Anlaşma Yolunun Satış Öncesi Değeri
Borçlu açısından satış öncesi yapılacak taksitlendirme veya haricen ödeme protokolü, çoğu kez fesih davasından daha korunaklıdır; çünkü ihale gerçekleştikten sonra malın geri dönüşü istisnai hâle gelir. Alacaklı açısından ise uzun sürecek bir fesih yargılaması yerine kısa vadeli tahsil, tahsil edilebilir tutarı artırabilir. Karar verilirken dosyadaki rehin ve haciz sırası, malın gerçek değeri ve tarafların ödeme kapasitesi birlikte değerlendirilmelidir.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeveyi anlatır. Dosyanızdaki tebligat tarihleri ve satış aşaması, hangi yolun açık olduğunu doğrudan belirlediğinden, süre geçmeden dosya üzerinden bireysel değerlendirme yaptırmanız gerekir.